Types de vente :
viager, vente à terme, nue-propriété, etc

Lors d'une vente en viager occupé, le vendeur vend son bien et se réserve le droit d'usage et d'habitation (DUH). Il va ainsi pouvoir continuer  d'habiter le bien et profiter de sa retaite en disposant de revenus complémentaires. En contrepartie de la vente, ce dernier va percevoir un capital (le bouquet) et une rente mensuelle à vie. Il s'agit d'un droit réel à caractère personnel, cela signifie qu'il ne pourra pas céder ce droit ni louer son bien. Cependant il aura la possibilité de continuer à vivre comme avant et recevoir sa famille et ses amis autant qu'il le souhaite.

L’acquéreur devient propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire mais ne disposera du bien qu'au jour de l'abandon de jouissance ou du décès du vendeur. Il bénéficie d’un abattement sur la valeur du bien immobilier (entre 30 % et 70 %), lié au droit d’usage et d’habitation (DUH) que conserve le vendeur.

Les calculs se font à partir de la valeur vénale à laquelle ont aura déduit la valeur d'occupation (DUH) que conserve le vendeur.

La rente est indexée chaque année sur l'indice des prix à la consommation pour préserver le pouvoir d'achat du vendeur.

En cas d'abandon de jouissance de la part du vendeur, la rente est augmentée en contrepartie de quoi l'acquéreur dispose du bien pour l'habiter ou le louer.

Les charges et travaux sont partagés entre les parties :

• Pour l'acquéreur : Taxe foncière, gros travaux et assurance propriétaire non occupant.
• Pour le vendeur :  Charges de consommations et travaux d'entretien courant ainsi que l'assurance locative.

Le vendeur dispose de protections juridiques en garantie de bon paiement de la rente future (hypothèque légale spéciale du vendeur et action résolutoire).

Le profil des acquéreurs est essentiellement constitué d'investisseurs.

Dans le cadre d'une vente en viager libre, le vendeur vend son bien sous forme viagère et habite ailleurs. En contrepartie de la vente, ce dernier va percevoir un capital (le bouquet) et une rente mensuelle à vie.

L’acquéreur devient propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire et dispose du bien immobilier immédiatement. Il peux l'habiter ou le louer.

Les calculs se font à partir de la valeur vénale. Il n'y a pas de décote liée à l'occupation.

La rente est indexée chaque année sur l'indice des prix à la consommation pour préserver le pouvoir d'achat du vendeur.

Le vendeur dispose de protections juridiques en garantie de bon paiement de la rente future (hypothèque légale spéciale du vendeur et action résolutoire).

Le profil d'acquéreur intéressé par ce type de bien recherche soit de l'accession à la propriété, soit de l'investissement locatif.

Proche du viager dans ses modalités de paiement, la vente à terme n’en est pas moins très différente puisqu’il n’y a pas d’aléa.

Dans le cadre d'une vente à terme occupée avec occupation limitée dans le temps, le vendeur vend son bien et se réserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) pendant une certaine durée. Il va ainsi pouvoir continuer  d'habiter le bien et profiter de sa retraite en disposant de revenus complémentaires.

L'occupation par le vendeur est limitée dans le temps à un certain nombre de mois ou d'années. A l'issue de la période définie, il doit quitter le bien comme prévu contractuellement pour aller vivre en résidence senior, chez ses enfants, etc.

En contrepartie de la vente, l’acquéreur verse un capital au départ (apport initial) et ensuite une mensualité dont la durée est fixée à l’avance. Les mensualités seront payées jusqu’au terme fixé, même en cas de décès du vendeur, ces dernières seront versées à ses héritiers.

L’acquéreur devient propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire mais ne disposera du bien qu'au jour de l'abandon de jouissance ou du décès du vendeur. Il bénéficie d’un abattement sur la valeur du bien immobilier (entre 30 % et 70 %), lié au droit d’usage et d’habitation (DUH) que conserve le vendeur.

Les calculs se font à partir de la valeur vénale à laquelle on aura déduit la valeur d'occupation (DUH) que conserve le vendeur.

La mensualité est indexée chaque année sur l'indice de référence des loyers.

En cas d'abandon de jouissance de la part du vendeur, la mensualité est augmentée jusqu'à l'échéance de paiement convenue en contrepartie de quoi l'acquéreur dispose du bien pour l'habiter ou le louer.

Les charges et travaux sont partagés entre les parties.

• Pour l'acquéreur : taxe foncière, gros travaux et assurance propriétaire non occupant.
• Pour le vendeur :  charges de consommations et travaux d'entretien courant, ainsi que l'assurance locative.

Le vendeur dispose de protections juridiques en garantie de bon paiement de la mensualité future (hypothèque légale spéciale du vendeur et action résolutoire).

Le profil d'acquéreur est essentiellement constitué d'investisseurs.

Proche du viager dans ses modalités de paiement, la vente à terme n’en est pas moins très différente puisqu’il n’y a pas d’aléa.

Dans le cadre d'une vente à terme occupée avec occupation perpétuelle, le vendeur vend son bien et se réserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) jusqu'à la fin de vie. Il va ainsi pouvoir continuer  d'habiter le bien et profiter de sa retraite en disposant de revenus complémentaires.

En contrepartie de l'acquisition, l’acquéreur verse un capital au départ (apport initial) et ensuite une mensualité dont la durée est fixée à l’avance. Les mensualités seront payées jusqu’au terme fixé, même en cas de décès du vendeur, ces dernières seront versées à ses héritiers.

L’acquéreur devient propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire mais ne disposera du bien qu'au jour de l'abandon de jouissance ou du décès du vendeur. Il bénéficie d’un abattement sur la valeur du bien immobilier (entre 30 % et 70 %), lié au droit d’usage et d’habitation (DUH) que conserve le vendeur.

Les calculs se font à partir de la valeur vénale à laquelle on aura déduit la valeur d'occupation (DUH) que conserve le vendeur.

La mensualité est indexée chaque année sur l'indice de référence des loyers.

En cas d'abandon de jouissance de la part du vendeur, la mensualité est augmentée en contrepartie de quoi l'acquéreur dispose du bien pour l'habiter ou le louer.

Les charges et travaux sont partagés entre les parties.

• Pour l'acquéreur : taxe foncière, gros travaux et assurance propriétaire non occupant.
• Pour le vendeur :  charges de consommations et travaux d'entretien courant ainsi que l'assurance locative.

Le vendeur dispose de protections juridiques en garantie de bon paiement de la mensualité future (hypothèque légale spéciale du vendeur et action résolutoire).

Le profil d'acquéreur est essentiellement constitué d'investisseurs.

Proche du viager dans ses modalités de paiement, la vente à terme n’en est pas moins très différente puisqu’il n’y a pas d’aléa.

Dans le cadre d'une vente à terme libre, le vendeur vend son bien sous cette forme et va percevoir un capital (l'apport initial) et une mensualité dont la durée est définie à l'avance.

L’acquéreur devient propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire et dispose du bien immobilier immédiatement. Il peux l'habiter ou le louer.

Les calculs se font à partir de la valeur vénale. Il n'y a pas de décote liée à l'occupation.

La rente est indexée chaque année sur l'indice de référence des loyers.

Le vendeur dispose de protections juridiques en garantie de bon paiement de la mensualité future (hypothèque légale spéciale du vendeur et action résolutoire).

Toutes les charges et travaux éventuels sur le bien sont supportés par l'acquéreur.

Le profil d'acquéreur intéressé par ce type de bien recherche  soit de l'accession à la propriété, soit de l'investissement locatif.

La vente de la nue-propriété consiste pour le vendeur à vendre son bien tout en conservant l'usufruit.

L'usufruit est un droit réel. Il se décompose en deux parties, "l'usus" qui signifie usage du bien, c'est la possibilité d'habiter le bien d'autrui et le "fructus" qui est la possibilité d'en percevoir les fruits (donc de le louer).

Le paiement de la nue-propriété par l'acquéreur se fait généralement sous la forme d'un capital unique mais peut aussi très bien se faire sous forme viagère avec le paiement d'un capital (bouquet) et d'une rente mensuelle selon les souhaits du vendeur.

Dans le cas du versement d'un capital sans rente, nous attirons l'attention du vendeur sur la nécessité d'avoir une bonne gestion de ce capital pour ne pas se retrouver démuni quelques années plus tard quand il pourrait avoir besoin de revenus complémentaires.

L’acquéreur devient propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire mais ne disposera du bien qu'au jour de l'abandon de l'usufruit ou du décès du vendeur. Il bénéficie d’un abattement sur la valeur du bien immobilier (selon l'âge du vendeur).

Les calculs se font à partir de la valeur vénale à laquelle ont aura déduit la valeur de l'usufruit que conserve le vendeur.

Les charges et travaux sont partagés entre les parties selon les articles 605 et 606 du code civil. Sauf cas particulier, la taxe foncière reste à la charge de l'usufruitier. Seuls les gros travaux incombent au nue-propriétaire.

Le profil des acquéreurs est essentiellement constitué d'investisseurs.

Lors d'une vente avec réserve de droit d'usage et d'habitation, le vendeur vend son bien et se réserve le droit d'usage et d'habitation (DUH).

Vous entendrez parler de "viager sans rente", ce qui un non sens juridique. Le viager est la vente d'un bien, d'une chose, d'un capital dont les modalités de paiement consistent dans le versement d'une rente jusqu'au décès du vendeur. Le viager est lié à la présence d'un aléa (l'espérance de vie du vendeur) sur la durée de paiement du prix.

Dans le cadre d'une vente grevée du droit d'usage et d'habitation, il n'y a pas de rente. On ne peut donc pas parler de viager.

En contrepartie de la vente, le vendeur va percevoir un capital et va continuer d'habiter le bien et de profiter de sa retraite.

Le vendeur doit être particulièrement vigilant quand à la bonne gestion de ce capital et prévoir d'en conserver une partie pour des besoins des revenus complémentaires futurs.

Il s'agit d'un droit réel à caractère personnel, cela signifie qu'il ne pourra pas céder ce droit, ni louer son bien. Cependant il aura la possibilité de continuer à vivre dans le bien et recevoir sa famille et ses amis autant qu'il le souhaite.

L’acquéreur devient propriétaire le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire mais ne disposera du bien qu'au jour de l'abandon de jouissance ou du décès du vendeur. Il bénéficie d’un abattement sur la valeur du bien immobilier (entre 30 % et 70 %), lié au droit d’usage et d’habitation (DUH) que conserve le vendeur.

Les calculs se font à partir de la valeur vénale à laquelle ont aura déduit la valeur d'occupation (DUH) que conserve le vendeur.

En cas d'abandon de jouissance de la part du vendeur, il est généralement prévu le versement d'un capital ou la création d'une rente, en contrepartie de quoi l'acquéreur dispose du bien pour l'habiter ou le louer.

Les charges et travaux sont partagés entre les parties.

• Pour l'acquéreur : taxe foncière, gros travaux et assurance propriétaire non occupant.
• Pour le vendeur :  charges de consommations et travaux d'entretien courant, ainsi que l'assurance locative.

Le profil des acquéreurs est essentiellement constitué d'investisseurs.

Au même titre que le viager, le prêt viager hypothécaire va permettre à des seniors qui recherchent des liquidités pour profiter de leur retraite de faire appel à cette solution de financement.

Comment ce prêt fonctionne ?

Vous donnez en garantie votre bien immobilier dont vous êtes propriétaire et détenez la pleine propriété à un établissement bancaire qui vous octroi un prêt en fonction de vos besoins.

Vous devez avoir plus de 60 ans. Plus vous êtes âgé, plus le capital que vous pouvez percevoir est important. Il peut s'agir d'une résidence principale ou secondaire à usage d'habitation. Il n'y a pas de condition de ressources ni de questionnaire de santé pour obtenir ce prêt. Vous n'avez pas de mensualité à rembourser de votre vivant. Vous pouvez rembourser le prêt en totalité ou en partie à tout moment. Le capital perçu n'est pas imposable et vous en disposer comme bon vous semble, pour en profiter, aider vos proches, voyager etc...

Vous conservez toutes les charges et taxes liées au bien immobilier.

Au décès du vendeur, les héritiers doivent rembourser le prêt.

Le montant du prêt est soumis à divers prélèvements, les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à la date d'émission de l'offre de crédit ou de l'avenant au contrat" ainsi bien sûr qu'à un taux d'intérêt.

Le bail à nourriture est une forme de contrat assez ancien mais qui redevient d'actualité.

Souvent adossé à une vente en viager, ce contrat valorise un certain nombre de services que va apporter le bailleur (acquéreur) au preneur (vendeur) en contrepartie de la vente de son bien. On parle de contrat intuitu personae qui lie les deux parties entre elles.

Contrairement au viager ou la contrepartie est uniquement financière (versement d'un bouquet et d'une rente), le contrat va ici prévoir des engagements que va prendre le bailleur en faveur du preneur pour l'accompagner jusqu'à la fin de sa vie.

Juridiquement, ce contrat n'est pas encadré par le code civil, c'est plutôt la jurisprudence qui en a défini les contours. On parle de bail mais en fait il s'agit bien d'une vente en contrepartie de services.

Les services auxquels s'engage l'acquéreur seront adaptés aux besoins du vendeur. Il peut s'agir de l'entretien de la propriété, de l'aider à faire ses courses une fois par semaine, de lui apporter des soins si nécessaire, de lui faire ses lessives , de l'habiller, de passer une heure quotidienne avec le vendeur pour limiter son isolement etc...

Il faut bien entendu beaucoup de confiance entre les deux parties car le contrat les engage sur une longue durée.

Nous vous recommandons de bien évaluer financièrement chacune des contreparties en service apportée par le preneur. l'acte devra être le plus précis possible pour éviter tout conflit ultérieur. Nous vous recommandons de vous faire conseiller par notaire.

Le fonctionnement est exactement le même que pour la vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit.

Il s'agit ici de vendre une quote-part de la nue-propriété de votre bien en fonction de vos besoins (vous conservez l'usufruit sur cette quote-part) et vous conservez la pleine propriété sur le reste du bien.

Vous pouvez renouvelez l'opération plusieurs fois si vous le souhaitez.