Comment faire le calcul pour vendre en viager libre ?

En cette période où l’obtention d’un prêt bancaire pour financer l’achat de la résidence principale devient de plus en plus ardue pour les Français, le viager libre émerge comme une solution en forte croissance. Cette option offre la possibilité à un large public d’accéder à la propriété immobilière sans avoir recours à un établissement bancaire. Actuellement, le viager occupé représente 80 % du marché, permettant au vendeur de céder son bien tout en demeurant chez lui. En échange, il reçoit un capital le jour de la signature de l’acte de vente, appelé le bouquet, ainsi qu’une rente mensuelle à vie.

Le fait que le vendeur puisse occuper le bien jusqu’à la fin de sa vie entraîne une décote sur la valeur du bien, spécifique au viager occupé. En revanche, dans le cadre du viager libre, aucune décote liée à l’occupation n’est appliquée. En effet, le vendeur réside ailleurs, laissant ainsi à l’acquéreur la possibilité de jouir du bien, que ce soit pour l’habiter ou le louer.

Avantages pour le vendeur (crédirentier)

• Revenus immédiats et durables : Perception d’un capital immédiat, appelé « le bouquet ». Revenus réguliers garantis mensuellement par le biais de la rente, assurant des revenus complémentaires à vie.
• Libération des soucis locatifs : Dispense des responsabilités liées à la gestion locative, tels que les impayés de loyer, les vacances locatives, les dégradations, etc.
• Absence de charges pour le vendeur : Aucun paiement de charges, celles-ci étant supportées par l’acquéreur, englobant la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.
• Préservation du pouvoir d’achat : Indexation annuelle de la rente sur le coût de la vie, préservant ainsi le pouvoir d’achat du vendeur.
• Fiscalité avantageuse : Bénéfice d’une fiscalité plus favorable par rapport aux revenus locatifs, avec l’absence de fiscalité sur le bouquet et jusqu’à 70 % d’abattement sur le montant de la rente.
• Garanties et sécurité financière : Mise en place d’hypothèque légale spéciale et clause résolutoire, fournissant des garanties sur le bon paiement de la rente par l’acquéreur.
• Rente réversible et anticipation de succession : La rente est réversible à 100 % au conjoint survivant. Possibilité d’anticiper la succession en offrant une partie du bouquet à ses héritiers.

Avantages pour l’acheteur (acquéreur, débirentier)

• Accessibilité financière : Devenir propriétaire du bien dès la signature chez le notaire sans verser la totalité du prix. Paiement uniquement du bouquet à la signature de l’acte, avec échelonnement du paiement de la rente mensuelle envers le vendeur.
• Absence de recours au crédit : Éviter le recours à un crédit, car seul un montant réduit du prix est payé le jour de la vente, excluant ainsi les intérêts d’emprunt et les assurances de prêt.
• Jouissance immédiate du bien : Bénéficier immédiatement de la propriété pour loger sa famille.
• Liberté d’aménagement : Avoir la possibilité d’embellir et d’aménager le bien selon ses préférences pour vivre confortablement.

En savoir plus sur les avantages vendeur et acquéreur avec le Guide du Viager.

Calculer un viager libre

• Estimation de la valeur vénale : Première étape cruciale : avoir une expertise de la valeur vénale du bien réalisée par un professionnel, la même que pour une vente classique. Cette valeur sert de base aux calculs viagers.
• Nombre de vendeurs : Le viager peut concerner un ou deux vendeurs, ce qui impacte le calcul en raison de l’espérance de vie généralement plus élevée pour un couple que pour une personne seule du même âge.
• Sexe du ou des vendeurs : La différence d’espérance de vie entre hommes et femmes est prise en compte dans le calcul, cette donnée étant significative.
• Âge du ou des vendeurs : L’âge ou l’espérance de vie du vendeur est une donnée essentielle, influant directement sur le montant de la rente. Plus le vendeur est jeune, plus l’espérance de vie est grande, et inversement.
• Existence d’un bouquet : La présence ou l’absence d’un bouquet est également un élément pris en compte dans le calcul.

Schéma du calcul de la valeur de la rente :

• Valeur du bien – Valeur du bouquet = Valeur de capitalisation de la rente.
• Valeur de capitalisation de la rente / espérance de vie = Valeur annuelle de la rente.
• Valeur annuelle de la rente / 12 = Valeur mensuelle de la rente.

Dans la pratique, les viagéristes utilisent des taux actualisés, légèrement plus favorables que le calcul de base indiqué ci-dessus.

En savoir plus sur l’expertise de la valeur vénale.

Les experts de proximité Univers Viager vous accompagnent

En conclusion, le viager libre connaît actuellement un essor significatif, offrant au vendeur un soulagement des contraintes locatives et à l’acquéreur la possibilité de devenir propriétaire sans verser l’intégralité du prix à la signature chez le notaire. Cependant, une telle transaction nécessite une assistance professionnelle adaptée. Les experts de proximité du réseau national Univers Viager se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche. Ils sécurisent la transaction en veillant à l’inclusion dans l’acte de vente de clauses juridiques essentielles, assurant ainsi une avancée sereine dans ce type de projet.