Le guide du viager :
vente et achat
Un guide du viager complet pour répondre à vos questions.
Le viager est une transaction immobilière particulière qui
nécessite quelques explications, à la fois pour le vendeur et pour l'acheteur.
Définitions, calcul, avantages, fiscalité, etc.
Voici un guide du viager détaillé et pédagogique.
Bienvenue dans l’univers du viager ! Ce guide complet vous permettra de mieux comprendre le fonctionnement du viager au travers des aspects juridiques, financiers et humains de ce type de vente. A la fois solution pour les vendeurs qui vont pouvoir profiter de leur retraite en bénéficiant de revenus complémentaires et solution pour les acquéreurs qui donnent ainsi du sens à leur investissement financier.
Nous avons une vision résolument moderne du viager : c'est une vente moderne et solidaire parfaitement en phase avec les enjeux socio-démographique de notre société. Nos experts en viager, présents dans toute la France, sont à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans la vente en viager ou l’achat en viager de votre bien immobilier.
Un peu d’histoire : le viager existait déjà à l'époque des empires babyloniens, égyptiens et romains. Des personnes connues comme Valéry Giscard d'Estaing, Charles de Gaulle ou François Hollande ont acquis des biens en viager.
Il serait aussi possible de vendre des objets en viager : bijoux, voitures, œuvres d'art, matériaux, etc.
Le viager est une vente immobilière d’un type particulier qui va permettre à un vendeur dit crédirentier de transformer son patrimoine en rente viagère. L’acquéreur dit débirentier va, de son côté, réaliser un investissement dans l’immobilier avec un paiement échelonné du prix pour une durée incertaine.
Au niveau financier, le viager consiste pour le vendeur en contrepartie de la vente de son bien, à percevoir un capital versé le jour de la signature de l’acte authentique par l’acquéreur (qu’on appelle le bouquet) et une rente mensuelle à vie.
Ce dernier peut également choisir de percevoir un capital seul (qui sera donc plus important) et pas de rente. C’est ce qu’on appelle la nue-propriété ou vente grevée du droit d’usage et d’habitation. Il peut également décider de ne pas percevoir de bouquet, mais seulement une rente (qui sera alors beaucoup plus importante).
Il existe 2 types de viager sur le marché :
Le viager libre
En viager libre, le bien immobilier (maison, appartement, studio, etc.) est libre de toute occupation par le vendeur. L’acquéreur va pouvoir en disposer pour l’habiter ou le louer.
Il y a 2 profils d’acquisition pour ce type de biens :
- l'accession à la propriété,
- l’investissement locatif.
Le viager occupé
En viager occupé, le bien est occupé par le vendeur jusqu’à la fin de sa vie s’il le souhaite. L’acquéreur pourra en disposer au moment du décès du vendeur ou de l’abandon de jouissance (si ce dernier part vivre en résidence seniors par exemple).
Il y a 2 profils d’acquéreurs pour ce type de biens :
- les particuliers,
- les fonds d’investissement.
Pour pouvoir vendre en viager, il faut :
- être propriétaire de son bien immobilier,
- disposer de toutes ses capacités.
Avantages pour le vendeur
- Conserver l'usage de son logement jusqu'à la fin de sa vie, sans changer ses habitudes.
- Obtenir un capital immédiat totalement défiscalisé : le bouquet.
- S'assurer des revenus supplémentaires jusqu'à la fin de sa vie, garantis et revalorisés annuellement avec la perception d'une rente viagère mensuelle.
- Protéger son conjoint par une rente réversible à 100 % sans réduction au conjoint survivant.
- Réduire ses frais, taxe foncière et gros travaux (à la charge de l'acquéreur).
- Profiter de sa retraite et organiser sa succession.
Avantages pour l’acquéreur
- Développer son patrimoine en fonction de ses capacités financières et préparer sa retraite.
- Acquérir un bien immobilier en échelonnant le paiement du prix et bien souvent sans avoir besoin de faire appel au marché bancaire.
- Bénéficier d'un abattement sur la valeur du bien lié à l'occupation du vendeur (dans le cadre du viager occupé).
- Éviter tous les soucis liés à l'investissement locatif (changement de locataire, impayés, fiscalité, etc.).
- Être assuré de retrouver un bien en bon état d'entretien.
- Donner du sens à son investissement : le vendeur va pouvoir profiter encore plus de sa retraite.
Le droit d'usage et d'habitation
Il s’agit d’un droit personnel conféré au vendeur. Ce dernier lui permet de rester vivre dans le bien jusqu’à la fin de sa vie s’il le souhaite. La majorité des viagers occupés sont vendus avec ce droit d'usage et d'habitation (DUH). Il peut être sur une ou deux têtes. Le vendeur ne pourra ni vendre ni céder ce droit, même à titre gratuit. Il pourra en revanche renoncer à ce droit à tout moment dans le courant du viager.
L’indexation
Dans le cadre d’un viager, la rente est généralement indexée sur l’indice des prix à la consommation des ménages urbains dont le chef de famille est employé ou ouvrier hors tabacs série France entière de l’Insee (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques). L’idée est de préserver le pouvoir d’achat du vendeur pendant toute la durée du viager. Rien n’empêche les parties de choisir un autre indice entre elles.
Dans le cadre d’une vente à terme, l’indexation se fait généralement sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) de l’Insee.
Le bouquet
Le bouquet viager est une partie du prix de vente correspondant à la somme versée comptant au vendeur le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le bouquet est librement fixé entre les parties. Il n’est pas obligatoire.
La rente viagère
La rente viagère est une somme fixée à l’avance reçue mensuellement par le vendeur jusqu’à la fin de sa vie. Selon l’article 1976 du Code civil, son montant est fixé librement entre les parties. Elle est calculée sur une ou deux têtes selon l’âge, le sexe et le nombre de vendeurs.
Théoriquement il est possible de vendre en viager à tout âge mais en pratique, ce type de vente s’applique aux personnes âgées de plus de 60 ans, sachant que l'âge moyen est de 75 ans pour les vendeurs.
La libération du bien
La clause de libération du bien concerne uniquement les viagers occupés. Il s’agit de prévoir à l’avance ce qui va se passer si le vendeur souhaite un jour aller vivre ailleurs ou s’il est obligé d’aller vivre en maison de retraite. Dans ce cas, le bien étant libre de toute occupation, l’acquéreur pourra en disposer pour venir l’habiter ou le louer. En contrepartie de cette libération du bien, il devra verser au vendeur un complément de rente, en plus de la rente initiale.
Charges, travaux et assurances
La répartition du paiement des charges et travaux doit être prévue au contrat. Il n’y a pas de règles imposées en la matière. Cette répartition est conventionnelle entre les parties.
D’une façon générale, on retrouve la répartition suivante :
L'acquéreur : il aura à sa charge la taxe foncière, les gros travaux (article 606 du Code civil), ainsi que la quote-part propriétaire des charges de copropriété (si le bien est en copropriété). Il devra assurer le bien en tant que propriétaire non-occupant.
Le vendeur : il supportera toutes les charges relatives à l’usage, les charges de consommations courantes (eau, gaz, électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.), ainsi que tous les travaux d'entretien courant du bien et il paiera la quote-part locative des charges de copropriété (si le bien est en copropriété). Il devra assurer le bien en tant qu'occupant.
Il n’y a aucune fiscalité sur la partie du prix payée comptant (le bouquet).
Les rentes viagères à titre onéreux sont considérées comme un revenu. Elles sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
Néanmoins, ces rentes bénéficient d’un abattement fiscal important qui est déterminé en fonction de l’âge du vendeur au moment de la constitution du contrat.
À la date du 1er versement, la fraction imposable est fixée de la manière suivante :
- 70 % si vous avez moins de 50 ans,
- 50 % si vous avez de 50 à 59 ans,
- 40 % si vous avez de 60 à 69 ans,
- 30 % si vous avez plus de 69 ans.
Il ne faut pas oublier non plus que cette fraction imposable de la rente est soumise aux prélèvement sociaux.
Il n’y a aucune fiscalité dans le cadre de la vente à terme.
Vendre en viager nécessite de vérifier qu'on va bien disposer de solides garanties pendant toute la durée du contrat. C’est pourquoi, avant de s’engager, il faut absolument vérifier la présence des deux clauses juridiques suivantes dans le contrat de viager :
Hypothèque légale spéciale du vendeur
C'est une garantie qui sera prise en faveur du vendeur sur le bien (dont sera propriétaire l’acquéreur). Cette hypothèque légale sera inscrite au service de la publicité foncière et donne la priorité au vendeur (par rapport aux autres créanciers éventuels de l’acquéreur) pour faire saisir le bien. Il s'agit d'une sûreté légale.
Action résolutoire en garantie du paiement de la rente
Il s’agit d’une action en annulation de la vente que mettrait en œuvre le vendeur en cas de non- paiement d’une échéance de rente de la part de son acquéreur. Il faut bien sûr respecter un certain formalisme et envoyer notamment un commandement de payer qui, s’il reste infructueux, pourra permettre de passer à l’étape suivante.
Le vendeur pourra alors saisir un avocat, qui saisira lui-même un juge du TGI (Tribunal de Grande Instance) afin de demande la résolution de la vente (annulation de la vente). Il s’agit d’une annulation de plein droit. Le vendeur peut retrouver la pleine propriété du bien et conserver les arrérages de rente et le bouquet reçu à titre de dommages et intérêts.
Le prix de vente (bouquet + rente) d’un bien immobilier vendu en viager est complexe. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte :
- la valeur vénale du bien, qui est la valeur estimée du bien sur le marché au jour de la vente ;
- l'âge et le sexe du ou des vendeurs ;
- l'existence ou non d’une réserve d’occupation.
Calcul du viager libre
Pour le viager libre, le calcul est simple :
Valeur vénale du bien = Bouquet + Rentes
Schématiquement, en ajoutant la rente annuelle x le nombre années d’espérance de vie du vendeur + le montant du bouquet, on retrouve la valeur vénale du bien.
Le vendeur peut percevoir plus que la valeur du bien s’il dépasse son espérance de vie. L’acquéreur peut payer moins que la valeur du bien si le vendeur n’atteint pas son espérance de vie.
Calcul du viager occupé
La différence entre le viager occupé et le viager libre est l'occupation du bien par le vendeur jusqu'à la fin de sa vie. Il s'agit d'un droit personnel : le droit d'usage et d'habitation (DUH).
Valeur vénale du bien = Bouquet + Rentes + Valeur du DUH
Valeur vénale du bien - Valeur du DUH = Bouquet + Rentes
Schématiquement, en ajoutant la rente annuelle x nombre années d’espérance de vie du vendeur + bouquet + la valeur du droit d’usage et d’habitation, on retrouve la valeur vénale du bien.
La revente du viager
Il est possible de revendre un viager. L’acquéreur peut en effet très bien changer de projet et souhaiter récupérer les sommes qu’il a investies. La revente du viager consiste pour l'acquéreur N° 1 à revendre le contrat qu'il a passé avec le vendeur à un acquéreur N° 2. L'acquéreur N° 2 va devenir le nouveau propriétaire, payer les rentes futures auprès du crédirentier et verser un capital à l'acquéreur N° 1 en contrepartie du rachat du viager.
Les frais d'acquisition
Ils se rajoutent au prix d'achat du bien immobilier et se composent de :
- une part des impôts et taxes versés au Trésor public ;
- des frais et débours engagés par le notaire pour rémunérer les différents intervenants en charge de lui fournir les documents nécessaires à la vente ;
- des émoluments du notaire.
Le paiement des frais est à la charge de l’acquéreur.
S’il s’agit d’un viager libre, les frais sont calculés sur la valeur vénale du bien.
S’il s’agit d’un viager occupé, les frais sont calculés sur la valeur vénale du bien grevée du droit d’usage et d’habitation que conserve le vendeur.
S'il s'agit d’une vente à terme, les frais sont calculés sur la somme constituée par le capital initial versé et les mensualités prévues.
La réversibilité de la rente
La rente viagère est réversible à 100 % quand elle est calculée sur 2 crédirentiers. Elle est bien sûr plus importante lorsqu’il n’y a qu’un seul vendeur (car l'espérance de vie est moindre). Cela signifie qu’elle sera versée jusqu’au décès du survivant des vendeurs sans réduction de son montant.
Nous avons une vision résolument moderne de la vente en viager. Il s'agit d'une solution attractive et solidaire pour les deux parties (vendeur et acheteur).
Notre approche est avant tout humaine, bienveillante et nous sommes à votre écoute pour vous rassurer. Chacune de nos agences Univers Viager vous assurera un service de proximité pour vous accompagner avec enthousiasme et pédagogie avant, pendant et après la vente.
Après la vente, nous continuons de vous accompagner soit avec notre service de gestion de rentes viagères, soit au cas par cas en fonction de vos besoins.
